«Военный Переезд – ДОМ»: дома по военной ипотеке на земельном участке более чем подробно

В мае 2015 г. «Военный переезд» запустил программу строительства жилого дома по военной ипотеке на земельном участке под заказ для участников НИС. За полгода, прошедшие с момента запуска программы, «Военный Переезд» получил множество вопросов, связанных с ее реализацией. В этой статье мы постараемся более подробно осветить основные особенности строительства частного дома по военной ипотеке не заказ, подробно остановившись на ключевых моментах.

Что представляет собой программа «Военный переезд – Дом»

С помощью механизма «Дом на заказ» участник НИС имеет возможность за счет средств НИС (а именно, средств накоплений и ипотечного кредита) осуществить строительство жилого дома на выбранном земельном участке. При этом военнослужащий свободен в пределах своих средств в выборе как земельного участка, так и материалов строительства дома, его планировки, дополнительных элементов – навеса, гаража, забора и пр. Ключевые особенности данного механизма заключается в следующем:
1) фактически, покупка участка и строительство на нем дома осуществляется застройщиком авансом, то есть за счет собственных средств. По окончании строительства право собственности на дом и участок застройщик оформляет на себя, после чего в рамках существующих механизмов НИС дом на участке продается военнослужащему по военной ипотеке как вторичное жилье.
2) покупка участка со строительством на нем дома по военной ипотеке изначально осуществляется с учетом требований Росвоенипотеки и кредитных организаций к объекту недвижимости (т.е. учитывается абсолютно все, начиная от расположения и материалов строительства и заканчивая подводом необходимых коммуникаций). Сегодня под данный механизм подходят программы трех банков – Сбербанка России, ВТБ 24, РНКБ.
3) вся процедура от момента выбора участка до сделки может быть осуществлена в срок 4,5-5 месяцев, что позволяет участнику НИС реализовать свое право на покупку дома в течение срока действия свидетельства. Тем не менее, «Военный Переезд» имеет случаи, когда участник обращается еще на этапе оформления свидетельства, это удобнее всем, так как позволяет в более размеренном темпе определиться как с участком, так и с конфигурацией дома, и даже начать определенные работы еще до того момента, как участник получит свидетельство ЦЖЗ на руки.

Какова стоимость дома

Программа изначально была ориентирована на реальные покупательские возможности участников НИС, заложенные самой накопительно-ипотечной системой. Поэтому большинство сделок проходит либо вообще без привлечения собственных средств военнослужащего, только за счет накоплений и кредита, либо с привлечением средств не более 10-15% от суммы, которой он располагает в рамках НИС. Сегодня по этой программе средняя стоимость дома 80-90 кв. метров на участке 4-4,5 сотки составляет 2,8-3,5 млн. руб. Доход застройщика фиксирован и составляет не более 15% стоимости дома на участке по договору купли-продажи и заложен в конечную стоимость дома, что составляет минимально возможную величину на рыке частных домов. Это позволяет сделать цену на дома «Военного Переезда» несколько ниже рыночной стоимости. Данный подход реализуем по причине того, что мы уверены в том, что данный дом будет приобретен участником НИС, что его не придется продавать через сайты объявлений и агентства. В реальности, на текущем рынке, застройщики ориентируются на извлечение прибыли в продаваемых ими домах в размере около 30% от их продажной стоимости.

Из каких материалов строится дом? Какая земля под ним?
Выбор категории земель для строительства определяется требованиями банка. Как правило, для строительства используются земли ИЖС. В отдельных случаях по предварительному согласованию мы строим на участках с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
Что касается материалов, используются исключительно надежные материалы, основной строительный материал — кирпич. Стена среднестатистического дома – в полтора кирпича. Для удешевления стоимости в отдельных случаях может использоваться газобетон, монолитные блоки, и иные материалы, также отвечающие всем стандартам долговечности и крепости, но более доступные по цене. Дома сдаются в вариантах с черновой, предчистовой отделкой, «под ключ».

Где сегодня возможна реализация данной программы? Круглогодична ли данная программа?
Строительство домов на земельном участке на заказ сегодня реализуемо на Юге России – в Ростовской области, Краснодарском крае, Республике Крым. Изучается спрос и возможность работы в других регионах. Если говорить о зимнем перерыве, он есть в Краснодарском крае (работы замораживаются на срок около 1,5 месяцев), Ростовской области (перерыв около 2,5 мес.). В Крыму в силу благоприятных климатических условий перерыва практически нет. Помимо строительства домов, «Военный Переезд» также реализует направление продажи готовых домов, эта возможность, в отличие от строительства дома на заказ, сегодня доступна по всей России.

Как отрегулирован сам механизм взаимных договоренностей? Должен ли военнослужащий что-либо платить?
Стороны (военнослужащий и застройщик) заключают предварительный договор купли-продажи с пунктом, устанавливающим взаимную ответственность сторон в случае невыполнения обязательств. В договоре устанавливается, что к определенному сроку на выбранном земельном участке должен быть возведен дом для проведения сделки купли продажи. Основным приложением к предварительному договору купли-продажи является техническое задание (ТЗ), а также План работ. При нарушении застройщиком ТЗ или Плана договором предусмотрены штрафные санкции в отношении застройщика, вплоть до расторжения договора со стороны участника НИС.
От участника на данном этапе требуется:
— паспорт
— свидетельство о праве на получение ЦЖЗ (при наличии)
— уведомление банка об одобрении кредита (при наличии).
«Военный Переезд» оставляет за собой право отказа военнослужащему в строительстве дома на земельном участке на заказ без объяснения причин. В условиях текущей экономической ситуации «Военный Переезд» реализует стратегию вложения денежных средств в строительство максимально гарантированных объектов, где покупателем выступает надежный в наших глазах участник. На этапе знакомства и первичного общения мы определяем участников НИС, которых относим к рисковой для себя категории, и предлагаем еще раз подумать и совместно оценить серьезность намерений.
В качестве страховочного (гарантирующего) взноса с военнослужащего на начальном этапе может удерживаться сумма из его личных средств в размере до 100 тыс. рублей. Данный взнос оформляется на ответственное хранение и подтверждает серьезность намерений участника, впоследствии он учитывается при оплате общей цены дома. В отдельных случаях по договоренности данный взнос может не взиматься.
У «Военного Переезда» в рамках реализации программы строительства дома под ключ по военной ипотеке создан контрольно-технический отдел, а также привлечены отобранные подрядные организации. Основной аспект, которому уделяется повышенное внимание при строительстве – соблюдение всех технологий для установленной географической зоны с учетом особенностей почв и климата. Кредитная организация, которая будет являться первичным залогодержателем купленного участником дома, проверяет качество объекта почти всегда дистанционно. В этом контексте контрольно-технический отдел «Военного Переезда» является гарантом полного соблюдения всех строительных норм и долголетней беспроблемной эксплуатации здания без таких свойственных домам за 3 млн. рублей проблем, как рассыхание смеси, появление трещин в стенах и фундаменте, протечек крыши, нарушение геометрии ввиду неправильных расчетов при проектировании и пр.

Варианты отделки
Общий принцип – строительство дома с подведенными коммуникациями, в соответствии с требованиями кредитных организаций, в зависимости от пожеланий участника НИС и той кредитной программы, на которую он ориентирован.
Возможна отделка дома по военной ипотеке на заказ под ключ, однако, учитывая разнообразие вкусов участников и их супруг, индивидуальные пожелания, мы предпочитаем оставлять вопрос чистовой отделки и ремонта на решение участника НИС.

Дом или квартира?

Во время общения с участниками НИС мы обратили внимание, что многие даже при состоявшемся обращении о строительстве дома по военной ипотеке на заказ внутри себя все еще сомневаются, что им целесообразнее приобретать – квартиру или дом. Мы никого не убеждаем в целесообразности строительства дома. Организация покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке по военной ипотеке и строительство дома на участке на заказ – абсолютно несравнимые по своим трудозатратам процессы, требующие привлечения абсолютно разных ресурсов и специалистов. В нашем понимании участник должен сам осознанно подходить к выбору того жилья, в котором планирует прожить длительное время, и нам приятно работать с теми военнослужащими, кому не нужно объяснять преимущества дома на своей земле.

В таблице мы постарались отразить основные преимущества как дома, так и квартиры

Дом	Квартира
Инфраструктура в привычном понимании (торговый комплекс в шаговой доступности, школа, сад, кинотеатр и пр.) зачастую отсутствует или находится на удалении. Тем не менее, это компенсируется такими обстоятельствами, как свой сад и огород, лучшая экология	Готовая инфраструктура. Квартиры на вторичном рынке предлагаются в обжитых районах. Первичному рынку сейчас характерна комплексная застройка со всеми необходимыми предприятиями общественной жизни вокруг
Необходимо постоянное внимание к коммуникациям, состоянию систем отопления, водоснабжения	Минимальное обслуживание коммуникаций
Комфорт жизни. Отсутствие заливов, шумных соседей, ремонтов за стеной, возможность парковки автомобиля, отдыха во дворе	Необходимость мириться с присутствием раздражающих факторов в виде соседей, дефицитом парковочных мест, общефоновым шумом
Возможность достройки, расширения, углубления (подвал)	Фиксированная конфигурация жилья
Значительно большая площадь (90м2)	За те же деньги меньшая площадь (60м2

Это основные «за» и «против», безусловно их можно дополнять и расширять, но основные преимущества каждого из типов жилья очевидны. Нельзя однозначно сказать, что дом лучше квартиры и наоборот – каждый тип жилья соответствует своему назначению.

Выбор – за участником НИС. Главное, что данный выбор есть.