Наши граждане привыкли, что после Нового года цены на жилье постепенно ползут вверх. Но сейчас динамика несколько иная: в Ростове до нового года и после него цены на жилье постепенно снижаются.
По прогнозам экспертов рынка недвижимости, нынешняя тенденция сохранится не только сейчас, но будет демонстрировать себя и на протяжении всего текущего года. На данную тенденцию не сможет оказать влияние ничего: ни вступившие в силу изменения в ФЗ 214 (о долевом строительстве), которые ужесточили требования к строительным компаниям, ни появление компенсационного фонда.
Безусловно, крупный строительный бизнес Ростова почувствует на себе некоторый удар, но другого варианта развития событий для девелоперов на данный момент не существует. К примеру, если начать изучать рынок ритейла, то он начинался с огромной 150 % наценкой на продукцию. Сегодня о подобных накрутках давно уже все забыли. Хорошим назидательным примером может стать рыболовный бизнес в Японии. Там рыбаки работают всего за один процент, такая маленькая накрутка у них по той причине, что конкуренция на рынке огромная.
В Ростове-на-Дону переизбыток вторичного жилья
На сегодня в Ростовском регионе рынок жилой недвижимости полностью ориентирован на покупателя, поэтому продавцам приходится играть по правилам клиентов. Переизбыток в данном мегаполисе наблюдается во всех сегментах: в сегменте эконом-класса, в сегменте комфорт- и премиум-класса. При этом продолжают вводиться новые и новые объекты. И, важно отметить, сейчас наблюдается не точечная застройка, а всецелое освоение пустых площадей.
Несмотря на кризис, в минувшем 2016 году в Ростове-на-Дону было заложено жилья больше, чем в 2015 году, ровно в два раза. То есть по факту можно видеть, как количество предложений на жилом рынке существенно превышает возможный предел.
По какой причине предложение существенно превосходит существующий спрос? Неужели ростовчанам и участникам НИС ростовского региона жилье не нужно? Нет, оно необходимо. Но есть два фактора, которые сдерживают покупателей – это кризис в стране и страх покупателей оказаться в числе обманутых дольщиков. Большинство жителей города, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, имеют желание покупки жилья, но оно не обеспеченно денежными возможностями. Из-за кризиса уровень жизни людей ухудшился, увеличилось количество бедных в регионе. Но еще не все застройщики Ростова-на-Дону это осознали. Поэтому покупателям жилья бояться повышения цен в нынешней ситуации нет смысла.
Окончание господдержки и спад спроса на ипотеку еще сильнее ухудшит ситуацию на рынке жилья
Так как программа господдержки окончена – сейчас будет наблюдаться спад спроса на ипотеку, ввиду этого застройщики и владельцы вторичного жилья будут в лучшем случае удерживать цены, в худшем для них случае – сбавлять стоимость. Поэтому для участников НИС Ростовской области сейчас наступил самый удачный момент приобрести жилье. Сейчас, когда программа господдержки прекращена, ставки на первичное жилье и вторичное жилье сравнялись. Поэтому вторичный рынок стал конкурентоспособнее, чем был ранее. А, значит, появился смысл брать во внимание и вторичное жилье.
Каким образом застройщики привлекали и будут привлекать клиентов?
По причине описанных выше явлений – можно наблюдать тенденцию постепенного удешевления жилья. Девелоперы опускают цены не явно, а завуалированно. Для этого обычно используются скидки, различные акции и индивидуальный подход.
Чтобы привлечь клиентов, застройщики будут работать над улучшением качества строящегося жилья. Застройщики, в условиях жесткой конкуренции будут разрабатывать разные стратегии: кто-то будет и дальше зарабатывать за счет высокой маржи, кто-то за счет хорошего оборота. Многие застройщики будут делать невысокую наценку, чтобы объекты оперативно раскупались. Вообще строительный рынок жилья сложен не только тем, что он зависим от ряда моментов, но и тем, что он подразумевает долгий оборот денежных средств.
Количество ростовских застройщиков сокращается
Параллельно с плавным снижением цен, наметилась еще одна тенденция – количество ростовских застройщиков стало планомерно сокращаться. Теперь их доля на ростовском рынке не превосходит 63 % от общего числа девелоперов, застраивающих регион. Оставшаяся часть – это застройщики из Ставрополя, Краснодара, Екатеринбурга и столичной Москвы. С ними пришла в регион и новая тенденция: появились квартиры с полностью готовым ремонтом в рамках массового сектора. По какой причине настолько большим стал на них спрос?
Из-за кризиса рынок недвижимости уже перестал рассматриваться инвесторами как инструмент выгодных вложений. Если ранее четвертая часть клиентов приобретала квадратные метры для перепродажи, то сегодня для перепродажи жилье покупают лишь единицы. Инвесторы переориентировались с недвижимости на ПИФы, а также на банковские депозиты.
Так как сегодня рынок недвижимости Ростовского региона – это рынок, где диктует свои правила покупатель – участнику НИС лучше покупать жилье именно сейчас, так как именно при таком раскладе можно договориться о скидке, как с продавцами вторичного жилья, так и с застройщиками.
Но очень важно приобрести именно высоколиквидное жилье. Обращаться к риелторам очень рискованно – ведь они, не являясь экспертами в области военной ипотеки, не вникают в нюансы обеспечения жильем военнослужащих по программе НИС, поэтому в нужный момент не могут подсказать военнослужащему – как ему лучше поступить в конкретной ситуации.
Настоящую профессиональную помощь, возможно, получить только при участии экспертов, работающих на рынке военной ипотеки, которые знают все принципы жилищного обеспечения по программе НИС и всегда подскажут какой район и какой объект, по истине, востребован в Ростовской области.
По причине обилия предложений жилья эконом-класса, немного просел рынок аренды Ростовского жилья. Все большое количество граждан стали понимать, что выгоднее не снимать квартиру и платить «чужому дяде», а жить в своем жилье, купленном в ипотеку. Поэтому военнослужащему лучше приобрести жилье сейчас.
Тем контрактникам, которые имеют на своем счете в Росвоенипотеке, большие суммы – лучше приобрести жилье без привлечения ипотеки. Плюсов у такого варианта покупки много: не будет переплаты по кредиту, не будет двойного обременения (в лице банка и в лице ФГКУ «Росвоенипотека»), отсутствует риск появления «долговых хвостов».
У тех контрактников, которые нуждаются в жилье, но заступили на службу недавно, выход лишь один – оформить военную ипотеку. Но перед тем как взять в банковском учреждении кредит, участник НИС должен понимать, что в случае его увольнения раньше определенной выслуги лет и при увольнении не по льготным причинам – долг придется возвращать своими силами. А такая ноша, как показывает практика, оказывается не каждому под силу.
