Военная ипотека как инвестиция: как купить ликвидное жилье

Военная ипотека как инвестиция: где купить наиболее ликвидное жилье?

Понятие ликвидное жилье — один из ключевых терминов на рынке недвижимости. Очень часто продавца жилой недвижимости волнует вопрос: насколько ликвидной является его квартира. Покупателей также волнует вопрос ликвидности приобретаемого жилья.
 

Понятие ликвидность имеет много определений. Если коротко, то ликвидность жилья — это возможность быстрой реализации, то есть обращения жилья в финансовое выражение. Ликвидной считается та квартира, которую можно продать быстро и за большие деньги.

 

Малоликвидной считается квартира, которая имеет неудачное расположение (отдаленность от основных транспортных магистралей), инфраструктурные неудобства, ряд непривлекательных потребительских свойств (например, плохую планировку, слишком маленькую кухню или малое количество окон).

 

Современная интерпретация понятия ликвидности жилья расставляет акценты в первую очередь на удобном месторасположении объекта и хорошей окружающей его инфраструктуре, и только потом — на качестве внутренней отделки квартиры и особенностях строения дома.

 

Если анализировать ликвидность жилья по регионам России, то очевидно, что наиболее ликвидным считается жилье в столице. Спрос на него наблюдается всегда, независимо от того, пик ли в стране финансово-экономического кризиса или период расцвета экономики.

Если анализировать районы столицы, то наиболее ликвидным является жилая недвижимость в престижных районах, богатых уникальными достопримечательностями. Например, высоколиквидными в Москве считаются квартиры с видом на Кремль или на другие достопримечательные объекты, которые имеют высокую историческую ценность. Таким образом, самым ликвидным является жилье в таких столичных районах как Арбат, Якиманка, Тверской. Рейтинг этих районов еще повышается благодаря масштабному элитному строительству. Четвертое и пятое место в данном рейтинге принадлежит району Хамовники (где элитное первичное жилье представляют ЖК «Садовые кварталы», «Камелот», «Найтсбридж») и Красносельскому району столицы. Шестое и седьмое место в рейтинге распределилось между районом Дорогомилово и Мещанским районом.

 

Ликвидность жилой недвижимости отражает стоимость квартиры. Ниже приведена сравнительная таблица, где отображен рейтинг ликвидности жилья в наиболее престижных столичных районах.

 

Средняя стоимость 1 м.кв. по районам Москвы, май 2016 г.

Район Арбат 339 257 руб. за кв. м

Район Якиманка 338 134 руб. за кв. м

Тверской район 338 109 руб. за кв. м

Район Хамовники 302 691 руб. за кв. м

Красносельский район 298 347 руб. за кв. м

Район Дорогомилово 274 065 руб. за кв. м

Мещанский район 265 253 руб. за кв. м

 

Вторым фактором, по которому оценивается уровень ликвидности московского жилья, является близость к станции метро. В непопулярных районах столицы высоколиквидным считается то жилье, которое, в первую очередь, находится в максимальной близости к станциям метро.

Если проводить анализ ликвидности подмосковного жилья, то очевидно, что высоколиквидным является жилье в домах, которые располагаются вблизи к железнодорожным станциям, соединяющим подмосковные поселки и города с Москвой. Такое жилье будет соответственно самым дорогим для своего города/района/поселка/населенного пункта.

 

Самым ликвидным является жилье в таких подмосковных городах, как Реутов, Котельники, Люберцы, Химки, Мытищи. На данный момент в упомянутых выше подмосковных городах ликвидность жилья, отражающаяся его ценой, выглядит так:

Реутов (станция подземного метрополитена » Новокосино»)- средний ценник метра «первички» — 101 400 руб. Столь высокая цена обуславливается границей с Москвой (расстояние от Реутова до МКАД — один километр).

Котельники (станция подземного метрополитена «Котельники»). Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья – 90 600 руб. Такая стоимость связана с двухкилометровой отдаленностью от МКАД.

Люберцы (станция подземного метрополитена «Лермонтовский проспект») — 89 000 руб. Такая цена метра квадратного объясняется пятикилометровой отдаленностью от МКАД.

Химки (станция легкого метро) — 93 100 руб. Отдаленность от МКАД составляет два километра.

Мытищи (станция легкого метро)- 88 180 руб. Отдаленность от МКАД составляет шесть километров.

 

Вероятнее всего, город Мытищи в 2019 году войдет в тройку городов-лидеров по ликвидному жилью, вытеснив Люберцы на четвертую позицию. Такая картина произойдет благодаря открытию в 2019 году в Мытищах станции подземного метро «Челобитьево».

 

Все эти города расположены в непосредственной близости с Москвой. Каждый из вышеперечисленных городов имеет соединение с Москвой с помощью метрополитена. Поэтому жилье в этих городах всегда будет наиболее дорогим, следовательно наиболее ликвидным в сравнении со всеми другими подмосковными городами.

Если проводить анализ ликвидности жилья на всероссийском рынке, то наиболее ликвидным жильем будут квартиры/дома в центре российских миллионников. Сегодня в их число, кроме Москвы, входят такие города, как: Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Омск, Ростов-на-Дону, Уфа, Красноярск, Пермь, Волгоград, Воронеж.

В Санкт-Петербурге на начало 2016 года метр квадратный торговался в среднем по цене 157 071 рублей.

В Екатеринбурге в первые 3 месяца нынешнего года метр квадратный в среднем стоил 129 906 рублей.

В городе-миллионнике Уфе жители могли купить метр квадратный жилья по средневзвешенной цене в 119 000 рублей.

В Новосибирске в начале нынешнего года этот показатель был несколько ниже и равнялся 88 204 рублей.

В Нижнем Новгороде стоимость одного жилого метра квадратного в анализируемом периоде равнялась приблизительно 70 116 рублей.

В Самаре показатель средней стоимости одного метра квадратного составлял 99 912 рублей.

В городе-миллионнике Омске жилье в начале 2016 года было относительно дешевым. Метр квадратный жилой площади здесь можно было приобрести за 65 775 рублей.

В Казани в первые три месяца 2016 года можно было купить один метр квадратный жилья по цене 79 982 рублей.

В Перми в первом квартале нынешнего 2016 года жители города могли приобрести метр квадратный жилой площади по цене 82 876 рублей.

Челябинск и Ростов-на-Дону демонстрировали в начале нынешнего года практически одинаковые показатели стоимости метра. Его ценник здесь составлял 78 930 рублей.

Приблизительно одинаковая цена квадрата наблюдалась и в таких городах-миллионниках России, как Волгоград и Красноярск. Жители этих городов в первые 3 месяца нынешнего года могли купить метр квадратный жилья по средней цене в 63 144 рублей.

 

Тем не менее, стоит отметить, что квартиры по военной ипотеке приобретаются по более низким ценам: военнослужащие отдают предпочтение жилью эконом-класса и сегмента «комфорт», стараясь приобрести как можно больше квадратных метров, что в рамках ограниченной суммы на покупку несколько размазывает понятие ликвидности военно-ипотечных сделок, так как сегодня на рынке жилье большой площади пользуется гораздо меньшим спросом, чем ходовые 1-комнатные квартиры.

 

Приведенный выше анализ ликвидности столичного и подмосковного жилья, а также жилья в российских городах, позволит военнослужащим перед покупкой жилья сравнить выставленные на продажу объекты недвижимости по городам и инвестировать свои финансовые средства в перспективное высоколиквидное жилье.