Военная ипотека без кредита: преимущества и недостатки

Программа «Военная ипотека», созданная государством специально для жилищного обеспечения военнослужащих, возможно имеет свои «минусы», но есть точно один большой «ПЛЮС». И этот плюс – ВЫБОР. Военнослужащему – участнику системы, наверное, первый раз за всю историю существования государства российского предоставлен такой выбор своего жилищного обеспечения. Военный сам выбирает, как ему поступить, копить средства до выхода на пенсию, и уже на полученные сбережения купить себе домик или квартиру, и вспоминать доблестные времена в кругу близких людей. Или же, через 3 года после включения в систему, обзавестись свои собственным уютным жильем и доблестно отдавать долг Родине.
 

Конечно, найдутся скептики, которым все не так, и жилье маленькое, и денег недостаточно, а сама программа обман военнослужащих. Всегда есть те, у кого во всем виноват кто-то, но не он. Оставим лирику и вернемся к практическому применению «Военной ипотеки».
 

Этот материал подготовлен для той категории участников, которые решили стать собственниками недвижимости, в период пока они служат, для того, чтобы их семья не «слонялась» по служебкам, а возможно для того, чтобы официально, по закону, сдавать это помещение в найм. 
 

Решившись на такой серьезный шаг, как покупка собственной недвижимости, по государственной программе жилищного обеспечения, военнослужащий в первую очередь должен определиться для себя, будет он покупать ее в ипотеку или же остановит свой выбор на жилье, стоимость, которой позволяет обойтись только накоплениями. Да, да, и снова – право выбора. 
 

Сегодня хотелось бы более подробно рассмотреть вариант, когда военнослужащий остановил свой выбор на покупке жилья без ипотечного кредита, используя только те накопления, которые уже зачислены на его счет в Росвоенипотеке. 

Как известно, после включения в систему, на каждого военнослужащего Росвоенипотека открывает специальный счет. На счет ежемесячно зачисляется определенная бюджетом сумма, и кроме того, ежеквартально поступает инвестиционный доход. У участников программы, включенных допустим в систему в 2005 году, на счета уже сформировалось порядка 2,5 млн. рублей, сумма вполне достаточная для покупки неплохой 2-х комнатной квартиры в регионах. 

Статистика Росвоенипотеки, по итогам I квартала 2016 года. Средняя стоимость квадратного метра жилья (без учета Московского и Питерского регионов), приобретаемого участником – 48,44 тыс. рублей. Средняя площадь приобретаемой недвижимости – 63,34 тыс. рублей. Исходя из этих данных приходим к средней стоимости покупки военнослужащим – 3,07 млн. рублей.  Т.е. крайние границы покупаемой недвижимости от 2,0 до 4,0 млн. рублей. И даже если рассматривать вариант с Подмосковьем, то на однокомнатную квартиру точно хватит данных накоплений. 

Первый и основной недостаток – это покупка жилплощади бюджетного варианта и небольшого метража. Данный недостаток ощутим, когда в семье участника уже есть хотя бы один ребенок. Жить, в однокомнатной квартире, родителям и ребенку, не очень комфортно. Если же семья состоит из четырех членов семьи, да еще и детки разнополые, то и вариант маленькой по площади, двухкомнатной квартиры, для постоянного проживания, вызовет со временем свои минусы.

 

Еще одним недостатком такого выбора, на сегодняшний день, можно с уверенностью назвать, неграмотность «помощников», в проведении юридического сопровождения таких сделок. Так как, военнослужащие, в большинстве своем, люди занятые, вникать в процесс сбора документов и составления договор, для сделки, им некогда, они обращаются за помощью в компании или к частным риелторам. Алгоритм сделки по Военной ипотеки, для большинства компаний, именно с ипотечным кредитом, уже более-менее освоен, тем более, что часть документов делает сам банк. А вот покупка без ипотечного кредита, вызывает «дискомфорт» у риелторов. Договора составляются не корректно. Это относится и к договору займа с Росвоенипотекой, и даже к договору купли-продажи, т.к. пункт расчетов должен быть прописан в соответствии с 370 Постановление Правительства, а этого далеко не все риелторы знают. Вследствие чего начинают «загибать» для военнослужащих огромные ценники юридического сопровождения такой сделки. Но огромный ценник совсем не означает, что договора будут соответствовать законодательной базе. Допущенные ошибки, затягивают подписание документов в Росвоенипотеке, доводя саму сделку до срыва, не каждый продавец недвижимости будет месяцами ждать, когда же ему «упадут» деньги на счет.

В принципе, кроме этих двух моментов, существенных недостатков в таких сделках больше и нет. И если, с первым, можно согласиться, особенно при наличии детей, то второй недостаток, имеет чисто человеческий фактор. Для устранения, которого, военнослужащему достаточно либо уделить время на изучение вопроса самостоятельного оформления и составления всех документов, либо уделить время, для подбора в помощники специалистов, имеющих положительную практику проведения аналогичных сделок. В данном случае, наверно именно «сарафанное радио» и многочисленные отзывы в интернете, помогут определиться с выбором практикующей компании.

И тут, мы подошли к самому интересному. Что же такого преимущественного можно найти в покупке военнослужащим, недвижимости без ипотечного кредита? 
 

Покупая недвижимость, только за счет накоплений, после проведения сделки (военнослужащий уже стал полноправным собственником), на его счете, в Росвоенипотеке, продолжают копиться взносы из бюджета. То есть, участник НИС, уже собственник жилья, пусть и небольшого, но и деньги не уходят на погашение процентов по ипотеке, а формируются у него на счете. И эти накопления будут формироваться на счете военнослужащего до:
 

- наступления события, когда он сможет получить их на свой счет в банке, и распоряжаться ими по своему усмотрению (20 лет выслуги, в т.ч. в льготном исчислении; увольнение с выслугой 10 лет и более по льготным статьям; увольнение по статье негоден к военной службе – на любой выслуге);
 

- покупки еще одной недвижимости. Да, военнослужащий имеет право, купить по данной системе не одну жилплощадь. Накопится достаточная сумма, и можно купить себе также, как и первый раз, вторую недвижимость. Допустим, участник НИС, включенный в реестр в 2010 году, имеет на счету 1,6 млн. рублей. Этой суммы ему достаточно для того, чтобы купить однокомнатную квартиру. Сделка проведена, 1,6 млн. рублей перечислено продавцу, и, накопления продолжают формироваться на его счете в Росвоенипотеке. Прошло еще 5 лет, и на счете скопилось снова примерно 1,6 млн. рублей (исходя из расчета накопительного взноса 2016 года и дохода от инвестиций), и вот уже можно покупать вторую квартиру. И снова копить средства на счете, после проведения второй сделки, и так пока идет служба. Количество квартир, купленных участником НИС ни кем ни ограничено; 
 

- улучшение жилищных условий. Жилье, купленное военнослужащим по данной системе, находится в обременении. В обременении в пользу Российской Федерации, в любом случае, и в обременении в пользу банка, при использовании ипотечного кредита. И если у участника НИС, появилась возможно улучшить свои жилищные условия, т.е. продать то, что уже имеется и купить новое, куда проще это сделать, если есть только одно обременение, в пользу РФ. 
 

Покупая жилье без ипотечного кредита, участник системы, подбирает вариант жилья на свое усмотрение. Нет ни каких требований банка, существуют только требования Жилищного кодекса РФ. Какие будут перекрытия в помещении, из чего возведены стены, в какой местности будет находиться жилье – все на выбор военнослужащего.
 

Даже увольнение, без права на использование накоплений, при условии покупки недвижимости без ипотечного кредита, обойдется военнослужащему «дешевле». Жизненные ситуации бывают разные, и для военного ипотечника, наихудшая ситуация, когда жилье куплено, и приходится увольняться «без права». В случае покупки жилья с ипотечным кредитом, бывший участник обязан погашать его и образовавшуюся задолженность перед бюджетом РФ. По сути, теперь у уволенного, два кредитора, банк и Росвоенипотека. 
 

Допустим, в январе 2013 года, участник НИС купил квартиру, стоимостью 3,0 млн. рублей, из которых 2,2 млн. рублей ипотечный кредит и 800,00 тыс. рублей – займ по договору, заключенному с Росвоенипотекой. 2016 год – военнослужащий исключается из реестра участников НИС без права на использование накоплений.

Последствия. Ипотечный кредит погашался средствами, по договору целевого жилищного займа 3,5 года (с января 2013 по июль 2016), т.е. задолженность перед Росвоенипотекой составляет: 800 000 + 823 920 (накопления за 3,5 года) = 1 623 920,00 рублей. Росвоенипотека предоставляет график, по ставке ЦБ РФ на дату увольнения, ежемесячный платеж составит, примерно 20 000,00 рублей, в течении 10 лет.

Но кроме этого, есть еще и банк! За 3,5 года после получения ипотечного кредит, сумма основного долга практически не уменьшалась, т.к. в первые несколько лет погашаются (по любому ипотечному кредиту) только проценты, и все 823 920,00 рублей перечисленные в банк, если и уменьшили задолженности, то в лучшем случае тысяч на 30.

И получается, бывший военнослужащий обязан погашать 2 170 000 рублей в банк самостоятельно, причем платеж меньше, чем в Росвоенипотеку не будет.

Итого имеем, два кредитора, которым ежемесячно необходимо платить, в общей сумме – 40 000 рублей, а возможно и больше (в зависимости от условий кредитного договора). Перспектива, честно скажем, не очень.

Казалось бы, можно попробовать продать эту квартиру и тем самым погасить все долги. Посчитаем. Долг перед бюджетом РФ – 1 623 920,00 рублей, долг перед банком – 2 170 000,00 рублей, общая задолженности – 3 793 920,00 рублей. То есть, квартира, купленная 3,5 года назад, за 3,0 млн. рублей, за счет процентов ипотеки должна быть продана за 3 793 920,00 рублей, чтобы остаться без долгов. Вряд ли, рынок недвижимости за 3,5 года так сильно изменится, чтобы получилось продать квартиру на 1 млн. рублей дороже.

При покупке недвижимости без ипотечного кредита, даже при увольнении без права, военнослужащий будет оплачивать только сумму, выделенную ему по договору ЦЖЗ.

Январь 2013 года, покупка квартиры стоимостью 3,0 млн. рублей, из которых 2,5 млн. рублей накопления и 500,00 рублей, собственные средства. 2016 год – исключение из реестра.

Последствия. Росвоенипотека предоставляет график на 10 лет, с ежемесячным платежом – примерно 30 000 рублей. Но даже, если нет возможности платить по 30,0 тысяч ежемесячно, эту квартиру можно продать, хотя бы за те же деньги, за которые она покупалась – 3,0 млн. рублей. Вернуть 2,5 млн. рублей в бюджет, точно получится, даже с учетом процентов на дату погашения. Возможно, свои вложенные средства, 500 тыс. рублей, вернуть получится не в полном объеме, все будет зависеть от рыночной ситуации, но это все равно «дешевле», чем при покупке с ипотечным кредитом.

В покупке недвижимости военнослужащим, без ипотечного кредита, видится больше плюсов, чем минусов, если подойти к данному вопросу вдумчиво. Следует соответствовать времени, принять то, что право выбора, у участников системы, есть, им только следует правильно пользоваться. Если самостоятельно принять решение, что и как лучше покупать, не получается следует обратиться к проверенным специалистам, которые, кроме совета, также помогут и провести саму сделку.