Почему не стоит идти в банк или к застройщику после оформления свидетельства. Продолжаем раскрывать особенности «кухни» рынка военной ипотеки. С чего стоит начать участнику НИС после оформления свидетельства, а каких шагов следует избегать.
«Засветился» в банке – попал к агентам
После получения свидетельства участника НИС на руки военнослужащий, как правило, оказывается перед выбором: что делать дальше и куда идти. Варианты, к сожалению, стандартны, никто «не изобретает велосипед», все идут по проторенной дорожке: обращение в банк -> поиск объекта = сделка. Военнослужащий, который приходит в банк «без объекта», представляет собой двойного, особо ценного «клиента». Во-первых, клиента по линии банковских услуг, во вторых, клиента для передачи в агентство недвижимости.
Дело в том, что у всех банков действуют договоренности о партнерской работе с агентствами недвижимости и отдельными риэлторами по взаимообмену заявками (на подбор объекта со стороны банка и соответственно на кредитный продукт со стороны агентства), поэтому стандартна ситуация, при которой военнослужащий, еще не выбравший объект, после первого визита в банк, оставив в нем свой контактный номер телефона и еще не успев выйти из него, уже получает на этот телефон ряд звонков от агентств недвижимости.
Теперь далее: «сломавшись» после воздействия одного из агентов, который был наиболее убедителен, военнослужащий подписывает в агентстве договор на подбор жилого помещения. И далее возникает вопрос: а что же собственно ему будут подбирать.
Военнослужащий должен четко понимать: его цели в корне различаются от целей всех тех участников рынка, с которыми он взаимодействует. Его задача – потратить максимально эффективно каждый рубль, выделенный ему из федерального бюджета на покупку квартиры или дома по военной ипотеке. Возможность обзавестись за счет государства собственным жильем дается в жизни и карьере крайне нечасто, поэтому и относиться к ней следует ответственно. При этом максимально сократить переплату средств и сэкономить, в том числе на процентах по кредиту, которые погашаются теми средствами, которые поступают на именной счет военнослужащего.
Задача – «урвать своё»
А теперь прямо скажем, какая задача у оппонентов военнослужащего.
Задача банка – выдавать максимальное количество кредитов, выполняя планы, поставленные руководством кредитной организации. Зарплата сотрудников ипотечных секторов прямо зависит от объема кредитования физических и юридических лиц в отчетном периоде. И уже здесь мы видим разницу задач: военнослужащему порой не нужен максимальный кредит, допустим, для покупки по военной ипотеке желаемого дома на участке или квартиры в новостройке, или на вторичном рынке, достаточно и 80% от максимальной суммы кредита. Банку же выгодно выдать кредит в максимально большом размере.
Случались и совсем беспредельные случаи, когда банком выдавался кредит в максимальной сумме, а на счете участника НИС неиспользованными оставалось несколько сотен тысяч рублей, которые он впоследствии путем проведения дополнительных отнимающих время манипуляций направлял на частичное досрочное погашение кредита. Соответственно вопрос: почему нельзя было выбрать с именного счета все накопления до копейки, представляющие собой фактически беспроцентную ссуду, и на недостающую сумму оформить ипотечный кредит ровно в том размере, который необходим, не переплачивая лишние десятки тысяч рублей на проценты. Ответ пояснения не требует: это не выгодно банку, поэтому о такой возможности участнику НИС сообщено не было.
Но по сути это полбеды. Вернемся к звонкам из агентств по выходу из банка. Во-первых, в такой ситуации военнослужащий уже не выбирает свободно, а фактически попадает в ситуацию вынужденного выбора из того перечня, который за него определил кто-то иной. Но более важен другой вопрос: не кого, он в итоге выберет, а какие объекты ему будут предложены и исходя из каких соображений. И здесь мы опять сталкиваемся с ситуацией диаметрально противоположных интересов. Задача агентства – извлечение коммерческой прибыли из своей деятельности, максимально эффективная работа с точки зрения получения денежных средств за свои услуги.
И мы подходим к ключевому моменту: агентство будет в первую очередь предлагать объекты, на сделках с которыми получит максимальную прибыль. И далеко не всегда это более ликвидные объекты первичного рынка. Как правило, это непрозрачная по ценообразованию «вторичка» с возможностью воздействия на оценщика при формировании завышенной оценочной стоимости и соответственно «закладка» в 200 – 300 тысяч рублей на 3-миллионном ценнике за объект. Так что ответ на вопрос, почему агентствам, как правило, выгоднее «вести» на вторичку – в размере вознаграждения за сделку. Если на первичном рынке комиссия от застройщика агентству не превышает 3%, а заказчик услуги по общепринятым нормам не платит ничего, то на вторичном оплата агентству участником НИС от 3% и дополнительная закладка риэлтора в стоимость до 6 – 8%. Вот и весь ответ на вопрос.
Можно ли доверять застройщику?
Однако представим ситуацию, при которой участник НИС проявил благоразумие и начал реализацию своего права не с визита в банк или в агентство, а с подбора объекта, причем ликвидного, на рынке строящегося жилья. С прозрачной ценой, без каких-либо закладок и комиссий. Вроде бы все хорошо, но может ли участник НИС доверять той информации, которая будет доведена до него отделом продаж застройщика? Естественно нет.
Практика показывает, что еще ни один застройщик на этапе оформления документов по сделке не признался в том, что объект будет не сдан в срок или будет сдан с отклонениями от первоначальных характеристик. Иначе покупатель просто бы развернулся и ушел. Результат налицо – целая серия претензий и исков участников НИС к застройщикам за неисполнение в срок своих обязательств по сдаче объекта и за нарушение первоначальных договоренностей касаемо характеристик приобретаемого объекта.
Выход есть
Каким же образом действовать участнику НИС? Однозначно – обращаться после получения свидетельства в специализированные организации, такие как «Военпереезд». Оператор военной ипотеки не имеет коммерческих интересов банков, застройщиков и агентств (риелторов). Задача организации – обеспечить покупку военнослужащим максимально качественного ликвидного жилья с минимальными затратами и всеми возможными скидками. Участнику НИС будет подобрана кредитная программа, максимально отвечающая его интересам, а не интересам кредитной организации. Также будет предложен перечень надежных застройщиков, в отношении которых имеется положительная подтвержденная практика сдачи объектов без потери уровня качества и характеристик к окончанию стройки.
Услуги организации на первичном рынке абсолютно бесплатны. На вторичном рынке это самый низкий процент по рынку и полное отсутствие закладок в стоимость жилья. Мы никогда не препятствуем прямым контактам и торгу участника НИС с продавцом, чего старательно избегают агентства недвижимости, зачастую «вставая стеной» между участниками сделки по покупке квартиры по военной ипотеке.
В очередной раз напоминаем участникам НИС: действуйте с умом и приобретайте только качественное, ликвидное жилье!
