Законодательная база о механизме функционирования рынка недвижимости России постоянно претерпевает модернизацию. Произошел ряд обновлений и в начале нынешнего года. Часть изменений уже действует, но некоторые положения сейчас только находятся на рассмотрении и доработке. Поэтому целесообразно обсудить законодательные нововведения и проанализировать силу их влияния на рынок жилья.
ЕГРН и начало функционирования
Со вступлением с 1 января в силу 218-ФЗ «О горегистрации недвижимости», появился Единый госреестр недвижимости (сокращенно он обозначается аббревиатурой – ЕГРН). Он включает в себя данные, занесенные в кадастр недвижимости и ЕГРП. С появлением новой структуры – обращающиеся граждане будут получать не выписку из ЕГРП, а выписку из ЕГРН.
Реализовать все требования закона так быстро, как того хотели представители власти – не удается. Участники сделок столкнулись с тем, что в 20-х числах января электронная регистрация прав на официальном веб-портале Росреестра не работала. Столкнулись граждане и с невозможностью получения выписки из ЕГРН в электронном варианте. На данный момент из-за трудностей реализации данного нововведения – подать заявления на госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – можно лишь в территориальных МФЦ, где, собственно, можно получить и выписку из ЕГРН. К сожалению, пока не сообщается информация о точных сроках восстановления работы электронной регистрации Росреестром.
Остается надеяться, что возникшие трудности – кратковременные и к середине февраля все технические проблемы будут устранены. Как только Единый госреестр недвижимости в электронном виде заработает в запланированном режиме – у граждан появится возможность в один день подать и заявление на кадастровый учет и произвести регистрацию прав. Как известно, данная процедура реализована для облегчения жизни участникам сделки. Если требует только регистрация прав, это займет не больше 7-дневного периода, а постановка на официальный кадастровый учет будет произведена не позднее 5-дневного периода.
Изменения, коснувшиеся положений 214-ФЗ
Также начал работу скорректированный и 214-ФЗ о долевом строительстве. Согласно нововведениям, с января 2017 контролирующие органы обязаны выдавать всем компаниям-застройщикам сертификаты соответствия. Сертификат прописывает соответствие стройфирм и их проектов нормам 214-ФЗ. Но на практике, как стало известно совсем недавно, Комитет по строительству еще не утвердил административный регламент об оказании госуслуги по выдаче заключений о соответствии. Такая задержка, как объяснили сотрудники Комитета, не критична, так как заявлений от застройщиков в первой половине января не поступало. Есть предположения, что длительность подготовки заключения будет составлять 30 дней (не более) с момента получения Комитетом проектной декларации.
Кроме того, в конце прошлого 2016 года Минстрой РФ официально утвердил другую форму декларации строительных компаний, с обязательным размещением ее на веб-сайте строительной компании. В связи с этим, на застройщиков легли новые дополнительные обязанности – новые декларации должны соответствовать всем обозначенным недавно требованиям. Не обошло стороной это требование и компании, которые сегодня достраивают давно начатые проекты. Им Комитет по строительству рекомендует скорректировать проектные декларации по своим объектам и сделать их полностью соответствующими новой форме. Причем работы в этом направлении застройщики должны окончить к концу марта 2017 года.
Нововведения затронули и сайты строительных компаний. Отныне все строительные фирмы обязаны публиковать на своих веб-ресурсах разрешение на строительство, а также проектную декларацию (по новому образцу). Посетителям сайта также должно быть доступным заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации официальному списку требований.
Потенциальные дольщики, посетившие сайт застройщика, должны иметь возможность ознакомиться в пределах сайта – с проектом ДУДС и аудиторским заключением на последний год осуществления девелопером предпринимательской деятельности.
Еще один важный нюанс: отныне все застройщики обязаны каждый месяц публиковать на своих веб-ресурсах фотографии проводимых строительных работ. Новые требования к размещаемой на сайте информации начали работать в отношении застройщиков и их ресурсов только с 20 января.
Нововведения коснулись и строительства таун-хаусов. Контролирующие органы смогут проверять финансовую документацию компаний, которые заняты возведением и продажей таун-хаусов. Поправки в законодательство также позволят контролировать график работ таких строительных компаний и наблюдать за тем – вовремя ли сдан объект.
В 2016 году, когда разрабатывались принципы работы компенсационного фонда, было решено, что данная структура начнет полноценно работать с января месяца 2017 года. Однако в конце декабря 2016 года стало известно, что фонд, который создается для достройки «проблемных» объектов, начнет полноценную свою работу только весной.
Если ранее законодатели игнорировали сумму уставного капитала стройфирмы, то с середины лета все изменится. С 1 июля 2017 вступят в полную силу поправки, касающиеся минимального размера уставного капитала и эскроу-счетов, которые девелоперы обязаны будут использовать для того, чтобы хранить денежные средства вложившихся в строительство дольщиков.
Все упомянутые выше поправки ужесточат деятельность застройщиков, но есть и одно положительное для девелоперов нововведение – с 1 января 2017 года стройфирмы смогут официально тратить средства дольщиков, направляя их на строительство таких соцобъектов, как школы и детсады. Такой момент позволит стройкомпаниям миновать двойного налогообложения.
Машино-место превратилось в объект недвижимости
С 1 января 2017 года, согласно новым поправкам в законодательстве, машино-место в паркинге будет расцениваться как объект недвижимости. Эти поправки облегчили процесс продажи парковочных мест и помогли застройщикам выстроить более четкий механизм процесса их продажи на первичном рынке.
С недавних пор, у владельцев автомобилей появится возможность покупать машино-место, ставить его на кадастровый учет и даже брать его в ипотеку. Но так как механизм регистрации права собственников на такой уникальный объект недвижимости еще до конца не прояснен – возникает важный вопрос: один из сособственников машино-места должен обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, или эту процедуру должны производить совместно все сособственники машино-мест? Также не понятно, какие будут ожидать владельцев машино-мест дополнительные расходы с точки зрения налогообложения, которое гласит, что любой объект недвижимости должен облагаться налогом.
