Сегодня государство позволяет разработанную для военнослужащих программу обеспечения жильем использовать как для улучшения имеющихся жилищных условий, так и для дополнительного заработка. Что подразумевается под дополнительным заработком? Речь идет о покупке квартиры по военной ипотеке в инвестиционных целях.
Сдача квартиры в наем: как военному ипотечнику сделать это на законных основаниях?
Рассмотрим правовую сторону аспекта, чтобы у законопослушных военнослужащих не возникало вопросов, касающихся правомерности сдачи купленного по военной ипотеке жилья в наем.
Начать нужно с того, что сдача квартирантам жилья, являющегося собственностью участника НИС, не должна называться предпринимательским видом деятельности. Под предпринимательством подразумевается, согласно п.1 ст.2 ГК РФ, самостоятельная, осуществляющаяся на свой риск деятельность, подразумевающая постоянное извлечение прибыли от продажи товаров, пользования имущественными благами лицами, официально зарегистрированными в этом качестве.
В ст. 608 ГК РФ сказано, что право сдавать имущество есть у собственника. Однако собственника никто не обязывает регистрироваться в качестве ИП. Подтверждает это и письмо Минфина о налогах и сборах N 04-3-01/398 от 06.07.2004 года «О сдаче помещений в аренду (наем)». В последнем также сказано, что деятельность человека по сдаче жилых квадратных метров в наем не должна называться предпринимательской.
Отсюда следует, что сдача в наем квартиры, дома, таунхауса, купленных в рамках госпрограммы НИС – допустима для служителя Родины. Важный момент – соблюдение законодательных норм. Чтобы не нарушать закон, защитник Отечества должен:
- согласовать сдачу жилья с лицами, выступающими залогодержателями. Так как их два – государство и организация-кредитор – с каждой из структур следует согласовать планируемые действия. Если этого не сделать – поведение участника НИС будет расцениваться как прямое нарушение условий договора;
- согласовать сдачу жилья со страховой компанией. Страхование жилья является обязательным нюансом, так как при сдаче квартиры арендаторам – риск ее повреждения и утраты возрастает. Это, безусловно, повлияет на расчет страховой премии по завышенному тарифу. Но такая мера поможет за счет средств страховой компании возместить причиненный ущерб, если он будет иметь место в условиях сдачи жилья. Если же пренебречь согласованием со страховой компанией момента сдачи жилых квадратных метров в наем – возникший в случае форс-мажорных ситуаций ущерб собственнику жилья придется возмещать самостоятельным образом. А это может быть очень накладно для военнослужащего.
Когда речь идет о согласовании сдачи жилья с описанными выше структурами, подразумевается получение письменного согласия от всех сторон. Лишь когда все стороны дали свой положительный ответ – можно заключать договор найма. Часто банки требуют использовать их стандартную форму договора найма. Если же кредитор никаких четких требований по этому пункту не выдвигает – нужно с особым вниманием отнестись к его составлению.
Составляя самостоятельно договор найма – важно сделать акцент на ряде значимых моментов. Первое, что нужно указать – предмет составленного договора, а также сделать подробное описание сдающегося в аренду жилого помещения и имущества, которое отдается в пользование арендаторам.
Важный момент – прописать права и обязанности, а также ответственность нанимателя. Важно также указать сроки, в рамках которых ежемесячно квартирант должен производить оплату. Многие забывают об акте приема-передачи жилой квартиры. Данный документ должен отражать фактическое состояние сдаваемого в наем имущества, которым будет пользоваться наниматель жилья.
Следует сказать, что договор найма, который заключается между физлицами, не следует официально регистрировать. Договор найма, согласно ст.35 ГК РФ – это самостоятельно существующий договор, который не относится к разновидности договора аренды. Поэтому регистрировать такой договор нет необходимости.
Но есть одно «но»: участник НИС обязательно должен декларировать доходы от сдачи жилья в наем. Как происходит процедура декларирования доходов? Защитник Отечества, получающий прибыль от сдачи своего жилья в наем должен с января по конец апреля года, следующего за периодом получения дохода, в территориальную налоговую инспекцию направить заполненную по общепринятой форме 3-НДФЛ декларацию.
Больше информации о том, как сдать свою жилплощадь военному гражданину законно – расскажет материал «Сдача в аренду квартиры по военной ипотеке: сделай это законно».
Когда участник НИС для себя прояснил вопрос сдачи жилья в наем законным образом – следует задуматься в выборе региона для покупки жилья. Статистика говорит о том, что среди участников НИС наибольшей популярностью пользуются города Подмосковья, а также такие города, как Санкт-Петербург, Новосибирск и Краснодар.
Каким районам Новосибирска участники НИС отдают предпочтение при покупке жилья для последующей его сдачи в наем?
Данный материал посвятим рынку аренды квартир, приобретенных защитниками Отечества в рамках военной ипотеки в г. Новосибирск. Статистика говорит о том, что военнослужащие в Новосибирске чаще всего приобретают жилые квадратные метры в центральных районах города. И такой шаг вполне разумный – ведь в центральных районах города аренда жилья самая дорогостоящая.
Как еще выбирают военнослужащие хороший район для покупки квартиры с целью последующей ее сдачи в наем? Просто. Сначала проводится анализ целевой аудитории – то есть формируется определение - кто представляет целевую аудиторию. В основном, в Новосибирске аренда жилья актуальна для студентов и приезжих на заработки граждан, которые желают снимать жилье рядом с работой (так как работать приезжие граждане могут в любом месте – конкретный район, который может интересовать данную категорию нанимателей, назвать невозможно). Со студентами все более-менее ясно: их интересует жилье, располагающееся недалеко от ВУЗа, в котором они проходят обучение. Больше всего ВУЗов сосредоточенно в центральном районе города. Также есть ВУЗы в Ленинском районе (у м. Студенческая), в Заельцовском районе (у ст. м. Заельцовская)– поэтому участники НИС часто покупают жилье именно возле упомянутых выше станций метро.
Но приобретая жилье, с целью его сдачи в аренду студентам, военнослужащие должны понимать, что такая аренда будет сезонной – то есть в период студенческого учебного года спрос на аренду будет, а в течение двух летних месяцев студенческих каникул, вероятно, квартира будет простаивать. Но предприимчивые новосибирские участники НИС находят выход и с этого положения – они начинают сдавать свою квартиру в этот период - посуточно. Так появляется новая целевая аудитория – которая демонстрирует устойчивый спрос на краткосрочную аренду жилья.
Участник НИС должен понимать, что за недвижимостью, которая сдается в аренду, нужно периодически присматривать. Если участник НИС вынужден сменить место жительства – это не повод думать о продаже квартиры, оформленной по военной ипотеке, так как есть вариант доверительного управления недвижимостью. Подробно об этой услуге расскажет материал «Доверительное управление квартирой, купленной по военной ипотеке».
