Сегодня рынок недвижимости почти весь находится в сфере влияния риэлторов. И если кто-то из военнослужащих находит самостоятельно жилье для покупки по военной ипотеке, тут же для проведения сделки находится какой-то «агент».
Понимая, что понадобится сторонняя помощь в подборе квартиры и ее оформлении, участники НИС сразу обращаются в риэлторскую компанию. И здесь военнослужащие нередко сталкиваются с безразличием агентов или их страстью нажиться на своем клиенте любым путем.
Недостатки риэлторов Подмосковья
-
Основной интерес риэлторов – нажива, поэтому они не ставят перед собой задачу подобрать военнослужащему высоколиквидную недвижимость. У посредников на первом месте цель – быстрее и подороже продать то жилье, которое «застоялось». Материалы по теме15:52 13.11
-
Заключая соглашение с риэлтором, военнослужащий дает обещание оплатить посредническую работу риэлтора в размере от 100 тысяч рублей и более. При этом взамен он получает «эксклюзивный» договор, в котором много отрицательных нюансов, идущих в разрез с интересами военнослужащего.
-
Подписывая соглашение о сотрудничестве с риэлтором, военнослужащему следует особое внимание уделить изучению договора, которые вероятнее всего содержит большое количество «подводных камней». Следует сразу насторожиться, увидев в договоре разделы с мелким шрифтом и текст под звездочкой – здесь нужно ожидать «сюрпризы».
-
Приобретая жилье в старом или новом фонде у риэлторов, участник НИС не застрахован от того, что купит его с переплатой.
- Риэлторы, зная, что военнослужащие не имеют юридического образования, для своей выгоды придумывают правила, ограничивающие свободу в выборе недвижимости по военной ипотеке.
Как работают недобросовестные риэлторы Подмосковья
Учитывая факт, что риэлторов не интересует судьба участников НИС – они не утруждают себя в подборе наилучшей недвижимости и не изучают программу ипотечного кредитования военнослужащих. Поэтому, чаще всего военнослужащие берут у банка кредит в максимальном размере, а часть своих денег оставляют на именном счету в Росвоенипотеке, с целью возмещения расходов, хотя на законодательном уровне право компенсировать расходы отменено. При этом военнослужащему не сообщается, что в его интересах задействовать все накопления со счета в Росвоенипотеке, чтобы размер ипотечного кредита был наименьшим.
Нередко риэлторы практикуют ситуации, когда военнослужащему настойчиво предлагается конкретная недвижимость, с утверждением, что только данная квартира соответствует требованиям военной ипотеки. На самом деле «агент» нуждается в быстрой продаже такой квартиры и в его базе не одна, а сотни квартир, подходящих под требования военной ипотеки.
О требованиях военной ипотеки рассказано в материале «Требования по военной ипотеке».
Кроме того, многие риэлторы убеждают военнослужащих в том, что купить квартиру без ипотечного кредита невозможно, поэтому хоть небольшую сумму, но нужно оформить в кредит.
Не редко, за получением консультации к специалистам «Военного Переезда» военнослужащие обращаются от безысходности – когда уже имеется какой-то неприятный прецедент со сделкой по военной ипотеке.
Примеры из жизни.
Из практики сотрудников «Военного Переезда» известна история, когда военнослужащий заключил договор с риэлтором на покупку квартиры по военной ипотеке в Московской области, а когда документы были направлены в Росвоенипотеку, на согласование – военнослужащий вынужден был отказаться от данной сделки в связи с переездом в другой город. Узнав об изменившихся обстоятельствах, «агент» стал утверждать, что сделку отменить невозможно, в противном случае участник НИС в дальнейшем не сможет купить квартиру и потеряет имеющиеся накопления.
Засомневавшийся в полученной информации, участник программы НИС, обратился к специалистам «Военного Переезда», где и узнал, что отмена сделки возможна и никаких негативных последствий она не принесет.
Многие недобросовестные риэлторы, понимая, что имеют дело с государственным финансированием, часто практикуют еще одну мошенническую схему: общаясь устно с военным ипотечником, они говорят, что их услуги стоят, например, 40 тысяч рублей, в то время, как у других риэлторских компаниях стоимость услуг определяется определенным процентом от общей стоимости недвижимости. То есть, если квартира стоит 2,5 млн. рублей, а риэлтор устно озвучил стоимость своих услуг – 3 % от сделки, то ее покупка должна обойтись в 75 тысяч рублей.
Далее ситуация разворачивается следующим образом: зная, что в оценке стоимости квартиры/дома допускается погрешность, посредник с продавцом договариваются о «закладке», например 140 тысяч рублей. Эта сумма берется со средств участника НИС, поэтому о ней он может вообще не узнать. В случае, когда покупатель случайно узнает об этом, он получает успокаивающий ответ, что не следует беспокоиться, так как платежи выполняет государство. И по факту получается, военнослужащий платит сам 75 тыс. рублей, плюс к этой сумме риэлтор получает сумму с «закладки» в стоимость проданной квартиры.
Схема мошенничества: продажа квартиры по завышенной стоимости
В поисках шальных денег риэлторами и недобросовестными агентствами прорабатывается немало «серых» схем, в целях обмана государственного учреждения и использования средств федерального бюджета.
Так, популярным у мошенников стал следующий сценарий: продавец жилья, поняв, что покупателем является военный ипотечник, делает ему предложение завысить сумму сделки. Аргументируя свое желание тем, что платит государство, при этом выгода для всех сторон будет очевидной. В результате договор купли-продажи оформляется не на 2,4 млн. рублей, как предусматривалось изначально, а на 3 млн. рублей.
Чтобы схема прошла успешно, к ней привлекается еще одно лицо – оценщик. Таким образом, разница в сумме в 600 тысяч рублей распределяется на четверых участников схемы. При этом большую часть от суммы «выигрыша» обещают военнослужащему, а оставшуюся часть делят между риэлтором, оценщиком и продавцом.
На первый взгляд схема кажется блестящей, однако, на практике встречается множество примеров, свидетельствующих об обратном – обещанную сумму военнослужащий не получает.
Оказавшись в критической ситуации, он не может никому пожаловаться, так как сам стал участником «серой» схемы – а, значит, сам превратился в мошенника. Но, «потеря» виртуальной выгоды, это еще не самое худшее – самое важное: именно суммы, полученной от «серой» схемы, может не хватить военнослужащему для полного расчета по военной ипотеке, и на пенсию он выйдет с «долговым хвостом», который будет погашать за свой счет.
Кроме описанных схем, факты мошенничества с завышением стоимости жилья, стали наблюдаться в договорах между родственниками. Стоит отметить, что сотрудниками ФГКУ «Росвоенипотека» рассекречивают и такие схемы. В результате, о действиях участника НИС, разоблаченного в мошенничестве, доводится до его командования в воинской части, а это, в свою очередь, создает неизбежные проблемы.
Мошенничество на вторичном рынке
Прежде, чем заключать договор с риэлторской компанией, участник НИС должен знать, что на рынке вторичного жилья мошеннические схемы проводятся легче, чем с покупкой квартир в новостройках. Квартиры в новом фонде имеют официального застройщика, разрешение на строительство, все соответствующие документы, и конечно прозрачное ценообразование.
На вторичном рынке создается много условий и обстоятельств, которые дают возможность недобросовестным риэлторам проводить махинации. Поэтому покупая вторичное жилье, участник НИС должен знать, в чем может заключаться опасность таких сделок:
1. Собственник продаваемой квартиры может быть умершим.
2. Недвижимость продается по поддельной документации.
3. Сделку подтверждает «черный» нотариус.
4. Участнику НИС демонстрируют одно жилье, а фактически продают другое.
5. Не учтены возможные претенденты на право собственности.
Чтобы не стать жертвой риэлторов-мошенников, следует обращаться к официальному оператору военной ипотеки – компании «Военный Переезд». Эксперты компании подберут участнику НИС достойное высоколиквидное жилье, помогут по демократичным расценкам оформить военную ипотеку, кроме того в штате организации работают юристы, специализирующиеся на накопительно-ипотечной системе и военной ипотеке.
