Участники накопительно-ипотечной системы отдают предпочтение квартирам на вторичном рынке – 80% сделок по военной ипотеке.
Покупка квартиры на вторичном рынке – это сделка возмездного отчуждения жилья, на которое у продавца оформлено право собственности. Алгоритм проведения сделки по покупке квартиры по военной ипотеке прописан в 370 Постановлении Правительства РФ.
При проведении сделки между участником НИС и продавцом, кроме предварительного и основного договора купли-продажи, нередко заключается договор предоплаты, например, аванса или задатка. Однако, в чём разница между данными понятиями, военнослужащий не всегда знает и не всегда понимает последствий.
Процесс передачи предоплаты для большинства людей выглядит как простая формальность – оформление соглашения или договора и передача денег продавцу. Но есть юридические нюансы, без знаний которых военнослужащий может потерять свои деньги и необходимо вникнуть в суть оформленной «бумажки» – договора задатка или договора аванса.
Передаём задаток
Задаток представляет собой частичную оплату жилья в качестве подтверждения исполнения обязательств по договору купли-продажи. То есть задаток предполагает не только внесение средств, но и обеспечение условий договора. Определение задатка достаточно полно приводится в гражданском кодексе.
Пример. В предварительном договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 3,5 млн руб. Задаток составляет 200 000 руб. При проведении окончательных расчетов участник НИС должен будет доплатить 3,3 млн руб.
Соглашение о задатке выполняет обеспечительную функцию (продавец и покупатель подтверждают реальную готовность провести сделку), платёжную функцию (задаток учитывается в общей стоимости недвижимости) и страхующую функцию (ст. 381 Гражданского кодекса).
ст. 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
По факту, при срыве сделки по вине военнослужащего, задаток в полном объёме остаётся у продавца. При срыве сделки из-за продавца, он возвращает военнослужащему задаток в двойном размере. Если сделка развалилась по обоюдному согласию, тогда задаток возвращается военнослужащему.
Передаём аванс
Аванс, в отличии от задатка, не носит ни гарантирующей функции, ни страхующей. Передача аванса не требует составления письменного соглашения или договора, и может быть оформлена простой распиской. Недобросовестные риелторы называют аванс задатком без составления соответствующего договора и просят передать средства для подтверждения желания приобрести квартиру, что не имеет никакой юридической силы.
В случае устной договорённости об авансе или оформлении денег обычной распиской военнослужащий не имеет никаких гарантий. Например, продавец может необоснованно повысить стоимость квартиры, перенести дату сделки на неопределённый срок или вовсе отказаться от сделки.
Обеспечительный платёж
Ещё одна возможность «забронировать» квартиру — внести обеспечительный платёж. Этот вид предоплаты включён в ГК РФ в 2015 г. Он представляет собой способ обеспечения, схожий с задатком, однако условия возврата устанавливаются индивидуально сторонами сделки. Несмотря на то, что обеспечительный платёж пока не очень распространён, он позволяет защитить интересы как продавца, так и покупателя.
ст. 381.1. ГК РФ Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Какой способ предоплаты выбрать?
В тех случаях, если сделка действительна интересна обеим сторонам, то выбор в сторону задатка или обеспечительного платежа очевиден. Так будут установлены все условия, ответственность и последствия срыва сделки.
Стоит обращать внимание на наименование договора о задатке. Сам договор может называться «авансовым», а в тексте указаны условия задатка. Чем больше пунктов содержит документ, тем будет проще действовать при возникновении тех или иных препятствий для совершения сделки.
В договоре указываются личные данные о сторонах; подробные сведения о предмете сделки; размер предварительного платежа и срок, на который он вносится; действия сторон до окончания срока, например, оформление ипотечного кредита покупателем; полный перечень документов; способы уведомления сторонами друг друга; порядок действий сторон при возврате внесённых средств; фактический срок освобождения недвижимости. Также стоит включить причины, по которым может быть расторгнута сделка и чем больше оснований для отказа, тем больше гарантий. Например, со стороны продавца это может быть незаконная перепланировка или отказ супруги, если недвижимость приобреталась в браке. Со стороны покупателя неодобрение банком квартиры или даже отказ в выдаче кредита. В договоре указываются дата и место проведения сделки, кем производится оплата затрат на регистрацию перехода права собственности и расходы на нотариуса (при наличии).
Также военнослужащий и продавец должны понимать реальные сроки проведения сделки по военной ипотеке. Срок действия предварительного договора лучше заложить с запасом. Ошибки при составлении договоров для Росвоенипотеки чреваты приостановкой рассмотрения всего пакета документов, а следовательно, увеличением сроков окончательного расчёта.
Как правильно вносить предоплату?
Для начала требуется убедиться в том, что продавец является собственником недвижимости, при чём единственным либо имеет разрешение на продажу от других членов семьи (действительность доверенности можно проверить в режиме онлайн). С этой целью можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Кроме того, стоит проверить саму недвижимость, не является ли она объектом спора и/или не находится ли в залоге – это можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра.
Нет необходимости вносить слишком крупную сумму. Если продавец запросил действительно большую предоплату, стоит узнать причину. При внятном и убедительном ответе лучше оформить предварительный договор купли-продажи. Однако даже грамотно составленный договор не поможет, если внести большой задаток, а продавец окажется мошенником, поэтому рекомендуется настаивать именно на небольшой сумме.
Для подтверждения передачи и получения средств пишется расписка к договору. Составить и написать её должен продавец лично в письменной форме, ведь доказать подлинность документа лишь с подписью сложнее, чем полностью написанного от руки. В расписке указываются личные данные обеих сторон; сумма и дата предоплаты; прописывается, что средства переданы на основании и условиях договора; подпись продавца.
Таким образом, при совершении покупки квартиры без знаний юридических особенностей сделки с предоплатой при любой подозрительной ситуации лучше отказаться от её проведения или обратиться к специалистам.
