Покупка жилья - вопрос важный, волнительный и для всех хлопотный. Не каждый покупатель сможет своими силами проверить сделку на безопасность и чистоту, особенно если у него в прошлом нет практики самостоятельной покупки жилья. Рассмотрим самые частые случаи недобросовестного поведения участников сделки на рынке купли-продажи жилья.
Почему следует с крайней осторожностью относиться к сделкам по доверенности
С мнением о том, что вторичный рынок жилья – самый безопасный – можно поспорить. Доказано, что большинство покупателей квартир по военной ипотеке, а именно, «вторички» проявляют определяющий интерес к объекту еще до начала первого этапа сделки – до проверки правоустанавливающих документов и подписания договора на поиск вариантов жилья и оформление сделки.
Первое, доверенность только оригинальная, нотариально заверенная.
Правило второе: обязательно следует проверить полномочия лица, которое является доверенным представителем собственника. Следует убедиться в его праве на подписание договоров, получение денег по сделке, в т.ч. задатка. Дело в том, что это одна из распространенных сегодня схем мошенничества: задаток получает лицо, фактически не имеющее отношения к объекту, и скрывается после подписания предварительного договора купли-продажи. Такие схемы встречаются на рынке регулярно, особенно в последнее время.
Правило третье: следует проанализировать обстоятельства и попытаться понять, почему собственник не желает/не может появляться, следует уточнить информацию о его дееспособености на момент проведения сделки. Хорошо было бы получить определенный набором справок, то есть затребовать их от продающей стороны – это справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Чей же этот дом?
Очень важно покупателю уяснить, сколько собственников было у данной недвижимости за всю ее историю, и сколько и кто на данном этапе в ней официально зарегистрировано. Если собственники владели данной недвижимостью недолго – данный факт обязывает насторожиться потенциального покупателя, т.к. подобная картина может свидетельствовать о возможных мошеннических схемах неоднократной перепродажи жилья.
Довольно распространенный, например, случай, приватизации одним из членов семьи жилого помещения «на себя», с последующей продажей или дарением своему родственнику, который затем уже выступает единственным полноправным на первый взгляд собственником и продавцом. Такое жилье покупать строго не рекомендовано, титульный риск здесь запредельный.
Если закрались сомнения, следует у собственника жилья либо официального доверенного лица, попросить расширенную выписку из домовой книги. Не лишним будет и общение с соседями, хорошими помощниками в таком вопросе будут наблюдательные разговорчивые бабулечки, постоянно созерцающие все происходящее на скамеечке возле дома.
Не стоит забывать о возможности получения выписки из единого государственного реестра прав на выбранную недвижимость, где будет четко отражена вся история перехода права собственности и указан реальный собственник помещения на сегодняшний день.
При игнорировании данных нюансов "родословной" недвижимости, последствия могут быть самыми непредсказуемыми. Часто бывает так, что после того, как сделка зарегистрирована, неожиданно появляются прописанные и "забытые" постояльцы купленной недвижимости.
При этом ключевой угрозой при подобном раскладе может быть сложность процедуры доказательства в суде права собственности на данное имущество. Можно быть добросовестным покупателем – и при этом все равно остаться и без квартиры, и без денег. Суды, инициируемые по этой причине, обычно очень сильно изматывают и отнимают много времени, сил и нервов. Исход таких судебных прений может быть как положительным, так и отрицательным. Если же доказать право собственности на такое имущество не получится – деньги, вложенные в такую квартиру, вернуть будет нереально. И неважно, что в случае военной ипотеки это деньги, которые были предназначены участнику НИС как социальная гарантия его жилищного обеспечения – это никому не интересно ни в суде, ни тем более, среди бывших хозяев купленного жилья.
Чем чревата неузаконенная перепланировка?
Неузаконенная перепланировка недвижимости, даже если она выполнялась по уникальному дизайнерскому проекту, способна подарить новоселам множество проблем. Именно поэтому, если покупатель желает приобрести недвижимость с явными признаками имевшего место демонтажа стен - следует заранее спросить у владельца квартиры - узаконенная такая планировка или нет. Если - да, то не лишним будет узнать, в ходе переделки затрагивались ли несущие конструкции, а также инженерные коммуникации.
О том, как сделать перепланировку в квартире по военной ипотеке по закону, мы писали ранее в статье «Военная ипотека: перепланировка по закону».
Если выяснится, что предыдущие собственники жилья не сообщили о состоявшейся перепланировке в жилищную инспекцию, новому владельцу придется возвращать недвижимости первоначальный вид за свои деньги, оплачивать штрафы, так как доказать, что перепланировка проводился не новым собственником, а старыми владельцами крайне тяжело. Либо продавцу квартиры придется пройти все этапы согласования произведенной перепланировки, а это процесс не быстрый, тем более, если были внесены существенные изменения в конструктив помещения.
Во избежание подобных неприятностей, перед сделкой следует заранее хорошо изучить техническую документация на квартиру, паспорт БТИ, кадастровый паспорт, сравнить план по документам с планировкой при визуальном осмотре.
Также много интересной информации о схемах мошенничества с жильем можно узнать из статьи "Схемы мошенничества с недвижимостью военнослужащих".
Застраховаться от срыва сделки - грамотное решение
В ряде случаев при заключении договора купли-продажи имеет смысл застраховаться от возможного срыва сделки. В некотором случае внесение задатка может послужить определенной гарантией, оформив все в виде расписки, а еще лучше – в нотариальной форме, прописав условия и сумму в соглашении сторон. При этом важно не спутать задаток и аванс. Такие платежи имеют разное значение.
В чем разница между авансом и задатком?
Внося аванс, покупатель фактически вносит некоторую часть цены за покупку жилья. То есть фактически выполняет только платежную функцию, но не обеспечительную.
Задаток – это деньги, обеспечивающие исполнение обязательств. Он возврату не подлежит, если одна из сторон по каким-либо причинам отказывается от ранее имевших место договоренностей.
На практике это выглядит так: если покупатель передумал покупать – задаток ему не возвратят. Если продавец принял решение сорвать сделку, он обязан будет не только вернуть задаток, но и компенсировать покупателю потраченное время выплатой суммы, аналогичной по размерам задатку. Проще говоря, задаток в этом случае несостоявшийся продавец возвращает в двойном размере.
Почему нельзя покупать долю
Очень часто у военнослужащих встает вопрос возможности покупки доли в жилом помещении. Это невозможно с точки зрения действующих нормативных актов по НИС, поясним, на чем это основано.
Если имеет место покупка доли в квартире, риск заключается в преимущественном праве выкупа одной из долей другим из собственников. Это означает, что собственник доли обязан в письменной форме сообщить соседям «по коммуналке» о том, что в ближайшее время предстоит продажа. Только если владельцы долей откажутся от выкупа продающейся части недвижимости – у собственника жилья появляется право продать свою долю постороннему лицу.
Бывают случаи, когда продавец оказывается не порядочным и игнорирует данное требование. И тогда покупатель оказывается в сложной ситуации. К примеру, если иной собственник доли обращается в суд и жалуется на нарушение его прав, то он действительно может на протяжении трехмесячного периода потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. При таком раскладе новый собственник комнаты или доли дома рискует лишиться купленной недвижимости. И опять же, как и в случае, описанном несколькими абзацами выше, никому не интересно – ни суду, ни собственникам других долей, что вы добросовестный покупатель. Все это остается за рамками ситуации. А деньги исчезают.
Вывод: при покупке жилья нельзя закрывать глаза на мелочи, так как потом такие мелочи могут сыграть злую шутку. Если увидели неприметную дверь там, где ее вроде бы не должно быть – задумайтесь о возможной перепланировке, если увидели слегка нетрезвого собственника – узнайте, не стоит ли он на учете в каком-то диспансере. Будьте бдительны. А при покупке вторичного жилья – будьте бдительны вдвойне.
Именно поэтому самым грамотным решением будет поиск специалистов, которые помогут заключить сделку. Квалифицированные эксперты "Военного Переезда" всегда помогут каждому участнику НИС реализовать свое право на приобретение по военной ипотеке собственного жилья. Больше об оформлении сделки с помощью специалистов "Военного Переезда" можно узнать из материала «Оформление сделки».
