Что тормозит развитие малоэтажного строительства на рынке военной ипотеки

Приобретение жилого дома с земельным участком по Военной ипотеке доступно участникам НИС с 2011 года. Под понятие «жилой дом с земельным участком» в НИС попадают и отдельно стоящий коттедж с земельным наделом, и таун-хаус со своим «палисадником».

 

На сегодняшний день кредит по программе Военная ипотека для приобретения частного домовладения предоставляют лидеры банковского сектора – ВТБ24, Связь-банк, Сбербанк. Кроме того, на территории Крымского полуострова, участники НИС имеют возможность получить кредит на покупку жилого дома в Российском Национальном Коммерческом банке (РНКБ).

 

С каждым годом количество военнослужащих – участников НИС, желающих обзавестись своим родовым гнездышком, неуклонно растет. В «Военный переезд» постоянно обращаются военнослужащие, желающие иметь свой собственный дом. Основная масса участников Военной ипотеки, проявляющих интерес к жилым домам – это семейные люди в возрасте 30-35 лет, имеющие одного-двух детей. Тенденция к размеренному образу жизни все больше интересует семьи военнослужащих, желающих сформировать свое семейное гнездо, где приоритет отдается подрастающему поколению. Основными мотивами при выборе жилого дома с земельным участком участники НИС называют проживание в экологически чистом, благоприятном месте.

 

Кроме отдельно построенного частного домовладения и разновидностей таун-хаусов, малоэтажное жилье включает в себя многоквартирные дома, состоящие не более чем из 3-х этажей. Как правило, строительство таких домов осуществляется в удаленных районах города либо за ее чертой. Однако, не всегда желаниям военнослужащих иметь собственный дом или уютную квартиру в небольшом квартале, суждено воплотиться.

 

Рынок малоэтажного строительства в России никак не может получить должного экономического толчка, несмотря на все попытки со стороны государства. Казалось бы, малоэтажное строительство выгодно всем:

 

государство: освоение новых территорий; разгрузка плотности населения на 1 кв.м. в черте города; повышение доступности жилой недвижимости для широких кругов населения;

 

застройщик: высокая скорость строительства объектов; минимальные затраты на получение соответствующих согласований, законодательная база, благосклонная к малоэтажному строительству (статья 49 Градостроительного Кодекса РФ позволяет не осуществлять экспертизу в отношении проектной документации объектов малоэтажного капитального строительства);

 

потребитель: сравнительно низкая стоимость квадратного метра жилья; экологически чистое месторасположение; безопасность и комфорт проживания из-за небольшого количества соседей.

 

Несмотря на все преимущества малоэтажных жилых объектов, реализация таких проектов в России не всегда соответствует своей направленности и понятию доступного жилья. Основными причинами, тормозящими развитие проектов малоэтажной застройки можно назвать:

— высокая стоимость земельных участков;

— затраты на подключение к коммуникациям;

— отсутствие инфраструктуры;

— проблематичность получения ипотечного кредита.

Большинство строительных компаний отдают предпочтение возведению многоэтажных домов именно из-за стоимости земельного участка. Ведь куда выгоднее возвести один дом, рассчитанный на несколько десятков квартир, чем заниматься строительством тех же таунхаусов на равноценном по площади участке земли. Площадь земельного участка примерно одинаковая, а количество продаваемых объектов в многоквартирном доме значительно больше.

Кроме того, если идет речь о строительстве малоэтажных объектов вне черты города, где земли имеют назначение, не предусматривающее жилищное строительство, застройщик вынужден пройти процедуру перевода земельного участка в надлежащий статус. Что в свою очередь также приводит к удорожанию стоимости участка под строительство.

Участники НИС, желающие заключить договор целевого жилищного займа, должны помнить, что земельный участок, занятый приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома, в обязательном порядке должен находиться в собственности застройщика, а не в аренде, даже на длительный срок. Также, стоит обязательно обратить внимание на категории и разрешенное использование земельного участка.

Подключение любого объекта строительства к коммуникациям «удовольствие» весьма недешевое, особенно подключение малоэтажного объекта. Стоимость подключения к таким коммуникациям, как водопровод, канализация, газоснабжение и энергоснабжение в малоэтажной застройке составляет примерно 30-50% от стоимости всего проекта. Но вряд ли хотя бы у одного застройщика получится продать дом с рекламным слоганом «Мы дарим Вам естественные коммуникации» или «Насладись природой в полном объеме с коммуникациями на улице». Поэтому, плата за подключение к сетям естественных монополий и энергоснабжающих компаний неизбежна.

Еще один фактор, не позволяющий развиваться малоэтажному строительству необходимыми объемом и темпами, это отсутствие инфраструктуры, в том числе инженерной, транспортной и социальной. Реализация проекта «в чистом поле» не выгодна ни застройщику, ни потребителю.

В России не единожды пытались реализовать проекты так называемого «доступного жилья» именно посредством возведения объектов малоэтажного строительства. Однако большинство таких проектов ни привели к ожидаемому результату и не получили на сегодняшний день должного развития, именно из-за отсутствия инфраструктуры.

Строительство подъездных путей и создание транспортной инфраструктуры неинтересно застройщику, занимающемуся реализацией более-менее крупного проекта класса комфорт, не говоря уже про строительство небольшого коттеджного поселка. Затраты несоизмеримы с получаемым доходом. А приобретать в собственность дом при наличии в лучшем случае грунтовой дороги — не лучшая перспектива для создания «семейного очага». Кроме того, отсутствие школьных и дошкольных учебных заведений в ближайших окрестностях также делает невостребованным проект, реализуемый «в чистом поле» без развитой среды.

 

Все вышесказанное приводит к тому, что строительство и реализация малоэтажных проектов класса эконом и комфорт становится невыгодной застройщику. Размер затрат, направленных на возведение и благоустройство «малоэтажки», приводит к естественному удорожанию стоимости квадратного метра, особенно в экономически развитых регионах страны. Строительным компаниям целесообразнее вложить дополнительные средства на развитие инфраструктуры и реализовывать свои объекты как элитную загородную недвижимость, ну или как минимум поселки бизнес-класса, при соответствующей стоимости квадратного метра.

Ни для кого не секрет, банки работают на прибыль. Одним из основных направлений деятельности большинства банков является ипотечное кредитование физических лиц, в том числе Военная ипотека.

В 2015 году, по мнению большинства банкиров, именно Военная ипотека стала спасительным кругом, не давшем уйти в безвозвратные убытки, так как для банка самое главное, чтобы «клиент» платил. И именно участники НИС рассматриваются банками как наиболее стабильный сектор кредитования, в связи с тем, что в период прохождения военной службы кредит оплачивает государство. Однако при увольнении «без права», бывший военнослужащий становится «гражданским ипотечником», не всегда способным производить оплату своих кредитных обязательств. При неблагоприятном стечении обстоятельств банк вынужден обратиться в суд для взыскания, с бывшего участника НИС, задолженности, путем обращения взыскания на предмет залога, т.е. на недвижимость, приобретенную по Военной ипотеке.

 

И здесь встает вопрос о ликвидности самого залога, так как, чем выше ликвидность залога, тем больше гарантий быстрого и полного погашения обязательств по ипотечному кредиту. Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день такова, что продажа квартиры в черте города происходит намного быстрее продажи малоэтажного объекта, расположенного на границе или вне населенного пункта. Проще говоря, квартира – универсальный товар, в отличие от загородного дома, таунхауса или квартиры, находящейся в 2-3-х этажном многоквартирном доме в отдалении от «центра».

 

Ликвидность проекта малоэтажной застройки напрямую зависит от месторасположения, подъездных путей, наличия объектов инфраструктуры.

 

Именно в связи с низкой ликвидность объекта залога, многие банки в конце 2014 – начале 2015 гг. полностью приостановили кредитование участников НИС на приобретение жилых домов, таунхаусов.

На сегодняшний день программы «Военной ипотеки» на покупку частного домовладения существуют у основных банков-партнеров ФГКУ «Росвоенипотека». Банковские условия практически не отличаются друг от друга:

Несмотря на наличие «отрицательных» факторов, малоэтажное строительство занимает в России в среднем около 50% от всего объема введенного в эксплуатацию жилья, но данный показатель весьма усредненный и зависит от региона.